[우선변제권] 전세자금대출 우선변제에 대하여

요즘 전세로 많이들 살고 계시는데요,

등기부등본 등 확인하셔서 선순위담보권자를 확인하고 전세 계약하시겠지만

집이 경매로 넘어간다거나 예상치못한 경우가 발생했을 때 전세금을 예상대로 돌려받지 못할 수도 있어요.

그럴 때 필요한 소액임차인의 최우선 변제권에 대해 알아보겠습니다!

 

 

<소액임차인의 우선변제권>

 

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항).

 

※ 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다(「민사집행법」 제246조제1항제6호).

 

소액임차인이라는 단어에서 알 수 있듯이, 모든 임차인이 우선변제권을 가지는 것은 아닙니다.

우선변제권을 가지려면 어떤 요건들이 필요할까요?

 

<최우선변제권 성립요건>

 

1. 소액임차인의 범위에 속할 것

 

최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다( 「주택임대차보호법」 제8조제3항, 제8조의2 및 「주택임대차보호법 시행령」 제11조제1항).

 

서울특별시 : 1억1천만원

 

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원

 

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)입니다(「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표1).

 

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 : 6천만원

 

그 밖의 지역 : 5천만원

 

 

2. 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

 

임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항 후단).

 

 

3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

 

소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제4항 및 제8조제2항).

 

 

4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

 

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결).

 

 

<최우선변제권 효과>

이렇게 우선변제를 받을 수 있는 요건을 갖추시면, 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 가집니다.

그렇다면 우선변제를 받을 수 있는 금액은 얼마일까요?

 

소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(「주택임대차보호법 시행령」 제10조제1항 및 제2항).

 

√ 서울특별시 : 3천700만원

 

√ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시 : 3천400만원

 

√ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 : 2천만원

 

√ 그 밖의 지역 : 1천700만원

 

※다만, 소액보증금 보호에 관한 「주택임대차보호법 시행령」 제10조제1항은 2018년 9월 18일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 그 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따릅니다(「주택임대차보호법 시행령」 <대통령령 제29162호, 2018. 9. 18> 부칙 제2조).

 

이 경우 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다.(「주택임대차보호법 시행령」 제10조제3항).

 

 

 

 

 

 

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